如果你到长三角城市找朋友逛街吃饭，老杭州人会带你去西湖边上的武林/湖滨商圈走走，而南京人会约你在新街口见。这两个都是典型的新一线城市中最老牌的顶级商圈。但如果你的朋友是苏州人，就会有点不一样，他们可能会把你带到没有园林的工业园区，在金鸡湖周边转一圈诚品、圆融时代广场，以及新开的苏州中心。

经过1990年代末以来的城市扩张热潮，许多城市都已经在老城区之外建立了新城或新区。二十多年或者十几年的发展后，虽然它们中的多数还处于等待人口导入的过程中，但也有像苏州工业园区等极少数新发展城区在商业氛围上已经超越了主城。另一个例子是，重庆人已经很少把观音桥只看作北部新区（现在的两江新区）的一部分，它已经成为了比解放碑更新潮的市级商业新中心。

根据170个消费品牌在城市中的聚集情况，新一酱对比了市中心老牌商圈和新区头部商圈的实力，并将新城区的商圈实力与老牌商圈实力的比例关系作为“新区商圈成长指数”。

商圈边界识别的算法是，我们在《2018中国城市商业魅力排行榜》的商业资源集聚度指数计算基础上，按商业品牌的聚落分布情况进一步划分市中心商圈边界，如品牌门店之间两两相隔距离小于新一线城市商业区门店间的平均距离127米，就更倾向于认为品牌门店属于同一个商业组团。

从数据的结果看，除了前面提到的重庆和苏州两个因为地形和历史保护因素强推新区扩展的城市之外，当前新一线城市的新城区商圈，实力依然和传统市中心都有着悬殊的差距。剩下的城市中，武汉光谷商圈的新区商圈成长指数相对最高，其商业实力达到了主城的近四成。而杭州等7个城市，新城区的商业实力仅为主城的1/10或更少。

什么导致了这些差异？衡量新城区的商业经营状况从来都是一个大工程，商业地产公司通常会有一套自己的选址模型，去衡量一个新城区是否值得进驻。新一酱先抛开复杂的模型建立，来一波小小的case study。

我们选取了武汉、天津、郑州和南京这四座以金融、互联网等行业为新区主导的城市，它们都有强势的传统市中心，以及重点拓展的新城核心区——且发展水平相对不错，商圈成长指数能在10分以上。作为下一批有潜力将新城区做成市级商圈的城市，我们尝试去探讨它们的商业外拓做对了什么，以及有什么是可以补足的。

离新兴产业及相关从业人口足够近

武汉光谷聚集了这座城市中最重要的新兴产业人口，大量的年轻人在这片区域工作并且生活，使得光谷成为武汉近年消费品牌进驻的最热点。

光谷已经形成的商业组团也与金融和互联网企业的密集分布区高度重合。下图中的同心圆代表着不同商圈要覆盖对应规模的新兴产业企业数量所需要的面积大小，圆形面积越小，代表这个商圈容易在更短的距离内获得更好的产业人口支持。在光谷，鲁巷广场、武汉K11和光谷天地三个商业组团平均周边1.75公里半径范围内就能覆盖覆盖到3000家左右的金融/互联网科技企业。

当然这三个商业组团之间也存在企业聚集度上的差异。鲁巷广场一带的商业资源集聚度更高，而光谷天地则更加靠近光谷软件园的产业人口。上图中，你可以看到，光谷广场里面三层的圆圈半径都比鲁巷要高，光谷广场周边1.58公里半径同心圆可以覆盖3000家新兴产业企业，而鲁巷则需要2.06公里半径的同心圆。

武汉K11位于鲁巷一带和光谷广场中间，处在鲁巷商区的最边缘。这个2017年开进武汉的“艺术购物中心”，是继香港、上海之后，在中国开的第三家K11，开业时间排在广州珠江新城K11之前。K11没有选择扎堆鲁巷中心，而是和光谷软件园、鲁巷分别拉开了2到3公里左右的距离，这样既不离商业人流太远，也可以向南、向东吸纳软件园和未来科技城的产业人口。

这些都是商场选址的小心思，商圈和购物中心对人流的吸引力通常和它的体量正相关，和距离负相关。而放到城市新区的层面来看，已经形成的商业组团周边新兴行业企业的聚集程度也与新区商业的发展密切相关。

不比不知道，刚刚提到武汉光谷的商业组团平均1.75公里就能覆盖3000家新兴产业企业；郑州郑东会展中心和南京河西新城的要辐射这么多企业的距离分别是2.22和2.98；而天津滨海泰达MSD周边5.66公里半径范围内才能聚集到3000家金融、科技类企业。

用最短距离覆盖最多的居住人口

新兴产业企业带来了稳定的高质量工作日客流，而居住人口对商圈的依赖则是全天候的。使用与新兴企业聚集度相似的算法，新一酱也计算了几个新城区商圈周边的住宅聚集量半径。

从图中可以看出，与其他几个新区相比，河西新城能在更短半径内覆盖更多居住人口，它已经在漫长的商业氛围提升等待中积累了比较好人口基础，能对更大体量的商业体进行更好的支持。这也支撑着南京想要打破新街口商圈长期主导南京全市商业单核格局的野心——河西新城正在用更多大体量的购物广场将人口往新区拉动。后面新一酱会详细分析。

优化新区内的交通通达度

尽管新城或新区都是在预先规划了整套蓝图的空白土地上建设起来的，但二十年左右的开发时间仍不足以建立一个完善的公共交通配套体系。对很多已逐步聚集人气的新区商业组团来说，等待新区内的交通通达度优化是一场消耗战。

新一酱分别针对武汉光谷、郑州郑东新区的商业与新兴产业企业之间，苏州金鸡湖东、天津泰达MSD的商业与居住区之间的交通通达情况做了分析。