城市新老商业中心攻防战，哪些老牌商圈“苟”住了？

从什么时候起，我们开始觉得老牌商圈不好逛了？

可能是在大学暑假的午后，和同学找不到一家好拍的咖啡店。可能是在发薪日想做一次冲动消费，逛了许久也没找到心仪剁手的品牌。可能是一个带娃出行的周末，还没开耍就在找停车位上耗尽了精力。

我们对商业场景的想象，生长出了注重体验感、社交感、品质感的新商业空间，也在冲击着城市中心的老牌商圈，倒逼他们做出改变。

在商业“内卷”加剧的当下，哪些老牌商圈的人气C位已经被替代，又有哪些老字号“苟”住了呢？

带着这个问题，知城酱在知城数据平台（www.datayicai.com）上根据城市商圈实力排名，选择苏州（观前街-湖东）、杭州（武林广场-钱江新城）和西安（钟楼-小寨）3个城市作为研究对象，他们都有成熟的老牌商业区和实力强劲的年轻对手。我们将从商圈的“实力”和“人气”两方面入手，简单对城市的新老商圈做一次评估。

△苏州商业实力TOP 2的商圈，观前街和湖东从未停止对商业中心的争夺

熟悉新一线城市研究所的朋友都知道，我们对商圈边界划分有一套独特的评估模型，根据城市覆盖率、门店体量、购物中心进驻情况等指标，我们选取了新一线城市数据库9000+餐饮和零售品牌，结合这些品牌的门店位置，用地理算法以一套统一标准为全国城市划分出4000+商圈边界。这也是本次知城酱选取商圈样本的基础。

杭州：武林广场VS钱江新城

‍

△以杭州为例，将武林广场和钱江新城2个商圈加入比较栏

首先我们为500个主流连锁品牌赋予了不同的权重，并用这些品牌在空间上的聚集度得出这个区域的商业实力。商业实力指数越高，就代表该地区有越多优秀的主流连锁品牌聚集，有越好的商业氛围。

可以直观看出，在整体商业实力上，钱江新城和武林广场相比还有明显差距。对于杭州土著来说，武林广场商圈的杭州大厦和银泰百货依然是他们释放消费力的主阵地。但未来SKP、恒隆、新世界、新鸿基等高奢场的入杭，势必将为杭州商业带来新的势力变化。

从业态结构上看，钱江新城在咖啡、奶茶等轻食饮料的占比是武林广场的2倍，符合其新城CBD的身份。

作为相对年轻的商圈，钱江新城在客流，尤其是夜间客流的吸引力上仍有不足。钱江新城平日日间客流是武林广场的64%，而夜间客流仅为武林广场的46%。如何提升自身的夜间活力是钱江新城亟待解决的问题。

苏州：观前街VS湖东

苏州商业实力前两位的观前街和湖东也是一对典型相爱相杀的CP。

观前街自古以来便是苏州城的核心商业区。2019年，观前街开始了整体改造，至2020年6月重新复出，完成了对观前主街的建筑维护。目前，它以9121.98的商业实力指数暂时领先湖东商圈一个身位。

湖东商圈地处苏州工业园区中心，称得上是近十年来中国发展最迅猛的新晋商圈之一。虽然在品牌门店数量上不占优势，但轻食饮料、美妆个护、运动户外占比总和超过3成，从业态布局来说更贴近年轻人的消费习惯。

通过「购物中心」栏可以观察到，湖东汇集了圆融时代广场、新光天地等购物中心，高端酒店扎堆，还有诚品书店等兼具人文气质与社交话题度的“门面担当”。

西安：钟楼VS小寨

和苏州相似，西安商圈冠亚军的争夺也是一场新旧之战。

从总体商业规模来说，钟楼是当之无愧的西北第一商圈，但深陷发展动力不足的窘境。以开元商城为代表的传统商业多年以来原地踏步，2016年，曾经引发轰动的东大街百盛停业，似乎也预示着钟楼的陷落。

小寨商圈尽管在商业实力仅为钟楼的65%，但赶超势头明显。点击「商圈画像-商业图层」栏，可以观察到小寨商圈的购物中心和品牌门店状况。赛格国际购物中心区域的连锁门店数量最多最密集，是小寨商圈当之无愧的人气C位。

△从「购物中心列表」栏，你能获取关于西安市128个购物中心的更多信息

通过商圈的品牌门店可以看出，小寨的零售门店数量仅为钟楼的2/3，而餐饮门店数量却已经接近钟楼，依靠丰富的餐饮，小寨在周末及假日可以比平时吸引多出近5成的访客，人气增幅比钟楼高出28%。

在「人群画像」中一栏，可以查询到小寨访客的平均年龄区间为19-24岁，53%的到访人次为19-29岁的年轻人，而在「每日到访人次」、「年龄组成」和「商圈面积」计算出的年轻客群到访密度上，小寨以全天累计0.13个年轻人/平方米的成绩小幅超过钟楼。

在刚过去的2021新一线城市峰会上，豫园股份副总裁胡俊杰先生提出了一个有趣的观点，“老字号”在国内外语境下是完全不同的概念：国外是一个代表品质和故事的加分项，而在国内则是陈旧和过时的代名词。而在研究了几个老牌商圈后，我们发现很多老字号商圈正在默默发力，用年轻多元的商业形态，为传统商业注入新的活力。我们也希望以更多城市的视角，为商业空间带来更多观察和可能性。

6月23号，我们将在「2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会」上举办一场「城市数据驱动商业决策」的专题峰会，欢迎感兴趣的朋友来到现场，和我们一起讨论和商业数据有关的话题。

我们也邀请了来自地产、零售、新消费领域的行业专家，分享他们在数据化、智能化趋势下，对城市商业空间升级的理解和观察。

# 专题峰会：城市数据驱动商业决策 #

主旨演讲：城市数据的想象力

第一财经·新一线城市研究所主编 沈从乐

主旨演讲：每种文化都有它的黄金时代

肖杨 泡泡玛特联合创始人兼副总裁

对谈：TOD驱动下的城市更新

肖中岭 越秀地产TOD研究院常务副院长 

卓宇晶 第一财经新一线城市研究所商业咨询总监

圆桌对话：商业智能决策的现在和未来

杨睿 华润万象生活产品策划部总经理 

甄仕奇 戴德梁行中国区商业地产部董事总经理 

庞嵚 Benoy贝诺建筑设计咨询 

林霄 Tim Hortons全国地产网规和策联总监

扫描下方二维码或点击阅读原文

报名参加

# 峰会时间&地点 #

6月23日 9:30-12:00

上海国际会议中心（浦东）

# 福利时间 #

「2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会」通票

我们将作为福利发放

欢迎添加知城酱咨询

（微信号：cbntherising）