买房这件事上，你都为哪些因素花了更多的钱 | 新一线×贝壳研究院

2020-08-15查看原文

报告作者: 新一酱

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价格始终是商品价值的体现，房价也不例外。

不过在大部分时间里，由于影响房屋价值的因素太过复杂，我们只能通过房价看到市场对一套房子的综合价值判断，却很难分清我们到底为买下它付出了些什么。

比如，你显然知道地铁房总是会比交通不便的房子更贵，装修豪华的房子一定更能卖上价，而一旦某个小区与一所口碑好的学校联系起来，学区房的溢价就更为惊人了。但当你出手买下一套紧邻地铁且豪华装修的学区房时，并不清楚各个增值点究竟分别如何在影响房价的走向。

到城市层面上也是一样，不同地域、不同级别的城市在对房子真实价值的判断也会出现明显的偏好。

新一酱联合贝壳研究院，从19个一线与新一线城市中提取了总计15万套房源的数据，针对它们的房源单价、地理位置、楼龄、装修情况等17个要素进行了多元回归分析（各城市R-squared均超过60%；图表中列出的数据均在95%的置信区间中显著）。通过这套模型，每个城市更倾向于为哪些方面花更多钱买房，变得清晰了起来。

如果将人们购房考虑的各个要素列成一个“马斯洛需求金字塔”，那么位于最底层的一定是地理区位。

在“location, location, location!”这一经典原则之下，任何一座城市的房价地图，都会在整体上呈现出“距离市中心越远，房价越低”的圈层效应。经过数据分析，这种圈层效应可以得到进一步量化。

从19座城市的数据来看，在楼龄、装修情况、学区等要素相似时，每靠近市中心1公里，上海人愿意为此付出的溢价最高，达到了每平方米1645元。其次是北京，为1305元。新一线城市中，杭州人和南京人愿意为离市中心更近1公里多付出的溢价也超过了1000元/平方米。

但这个数字相比人们对地铁房的亲睐还算不上什么。

平均而言，上海的房子只要贴上了“地铁房”的标签，就会比其他条件相似的房子贵6648元/平方米；杭州紧随其后，地铁房溢价也达到了5982元/平方米；接下来还有深圳、青岛、广州等城市对地铁房也同样敏感，它们的每平方米的地铁房溢价都在三四千元的水平。

住所区位构筑了居民与城市核心资源的互动方式，无疑是最基础的一层。在城市中办公、聚会交友的便捷性之外，居所还承托起了一个人的生活。

新一酱的朋友在买房时颇为看重“人气”——他需要能够在赶地铁的早上很容易地遇到热气腾腾的煎饼果子铺，或是下个楼就有满足生活所需的商超、便利店与药店。这些社区商业配套提供了便利的生活，也带来了居住的烟火气。

从数据来看，超市这种社区商业配套对房价的增值效果超出了很多人的预期。如果周边有超市，佛山的房子平均每平方米大概率可以卖高2158元。此外，东莞、武汉、青岛、广州在“周边要超市”这一项上的溢价也都超过了1000元/平方米。

更详细一点的情况我们来看上海。新一酱统计了包括干洗店、美容美发店等30类基础商业设施在地理上的密度分布，并将它们与上海的板块均价放在一起观察：圆的大小代表了了基础商业密度，而板块的颜色更深，意味着房价更高。

从基础商业密度与房价的对比关系中，你能够很轻易地观察到购房者们对丰富商业配套的偏爱：莘庄是外环旁社区商业发展成熟的大住区，板块挂牌均价超7万元/平方米，高于周边更靠近市区但商业基础相对薄弱的梅陇、古美等板块。

不过，居住体验从不止于住所外部区位与商业氛围，更与住所内部因素息息相关。在购房需求金字塔的更高处，如何住得更舒适、更精致，是多数购房者进一步的需求。

楼龄、电梯与装修，是构成舒适居住体验的不可或缺的要素。它们的缺位或不足，例如房间漏水、排水隔音老化、没有电梯、对老年人不友好等，将变成居住体验中的硬伤。

天津、北京、南京和广州是19个城市中老房子成交偏好度最高的城市——从贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》中选取的2020年上半年住宅成交数据来看，它们的高楼龄小区（楼龄在20年以上）成交占比都超过了30%。相比之下，佛山、东莞、合肥这些新晋的新一线城市则表现出完全不同的房产交易格局，在这些城市中，高楼龄小区的交易占比均不足5%。

而在西安，尽管老城区（即城墙内或者部分城北地区）有许多房龄偏高的老房子，但它高楼龄小区的成交占比极低。熟悉西安的朋友告诉新一酱，现在西安的产业中心和商业中心都在向曲江和高新区转移，预算约束下的购房者不再需要在区位与舒适的居住品质作出权衡取舍。

杭州楼龄小于20年的房子平均能够获得4410元/平方米的溢价，而在此基础上，如果它还是一套精装房，则还能额外多卖3382元/平方米。这两个要素相加——也就一套楼龄较小的精装房溢价达到了近7800元/平方米，超过了地铁可以带来的增值水平，大约抵消了与市中心7公里左右的距离因素。

容积率、绿化率、车位比是舒适生活中的加分项，它们不是购房决策的主要影响因素，人们愿意为其付出的溢价相对较低：在杭州，其他条件相似，小区的车位比从1:1上升至2:1，购房者愿意每平方米多花近700元。

沿着居住需求金字塔再往上走，是更高阶的“优而优”需求，如空间感、阳光、明亮度、户型设计等。

小区物业费的高低能够在一定程度上对这些因素做出区分。每月2元/平方米以上的物业费内含了较为完善的车辆、绿化、电梯设备等管理；而当物业费单价上升到4元/平方米，它背后包含的更完善的配套与管理可能涵盖了游泳池消毒清理、到户垃圾清扫等项目。通常来说，物业费更贵的房子，它在精致生活层面上的溢价也会更突出。

不过，并不是所有城市都会对这样的精致生活感兴趣。

下图中是一些户型属性带来的溢价偏好。只有那些被标记出来的城市，才呈现出对某些属性显著的偏好——反之，从统计意义上我们是无法测度这些城市的购房者愿意为这些属性支付多少溢价的。

朝南的房间阳光更充足，能够晒到房间更深处，是购房时会被关注的要素。北方城市冬天日照少，表现出对于向南朝向的更强偏好，郑州、沈阳、青岛等北方居民愿意为全南户型或两卧朝南等户型付出更多溢价。

南北通透户型通风效果更好，冬暖夏凉，愿意为其付出溢价的城市最多，共有13个，平均溢价达到了近1400元/平方米。户型方正的房价空间利用率更大，愿意为其付出溢价的城市数量次之，也达到了9个。而全明格局在居住体验贡献相比较弱，只有成都、天津、长沙和合肥的购房者对这个属性感兴趣，并愿意付出500元/平方米以内的溢价。