2020 南京商业地产年会开启行业新十年征程

商务部驻南京特派员王选庆，南京市商务局副局长张雁宁，宁淮现代服务业集聚区党工委书记滕献忠，市文旅局副局长夏军，市工商联秘书长黄国平，市体育产业集团董事长章小奇、总经理程向阳，市文化投资控股集团总经理万震、总会计师边晓红，市旅游集团副总经理钱洁，南京地铁小镇公司董事长袁校柠，香港贸发局江苏代表张厦，建邺区商务局局长朱毅，建邺区投促局局长沈杨，以及江苏省商务厅相关处室负责人，玄武区商务局、秦淮区商务局、鼓楼区商务局、栖霞区商务局、江宁区商务局分管负责人，夫子庙秦淮风光带、新街口金融商务区、江东商贸区等管委会负责人，招商银行南京分行、工商银行南京分行、恒生银行南京分行负责人等出席峰会和年会。

▲峰会现场

▲嘉宾合影留念

▲年会现场嘉宾签到区

▲参观展区

2020年会定位“大城起舞”

每年一度，以“汇聚行业力量，赋能城市发展”的南京商业地产年会，已经成为政府部门指导支持，地产、 商业、金融等领域观点交流、对接资源、凝心聚力的全行业盛会，每年确定一个主题。2018年会的主题为“迈入新时代”；2019年会的主题“为了美好生活”。

今年正值正值《长三角区域一体化发展规划纲要》颁布之际， 作为长三角主要都市圈中心城市，南京面临新的机遇和挑战。年会定位“大城起舞”，主题“长三角一体化南京商业新格局”，从主旨演讲，到圆桌论坛，都在聚焦一个商业基础很好的特大城市，能够在新10年的开端，对标找差，创新图强，只争朝夕提升南京的商业地位和服务功能，成为新一线头部城市，在更高起点、更高质量上融入长三角一体化发展。

年会都有哪些看点？

政府领导：对全市商业地产行业发展的四期许——做“大”、做“小”、做“新”、做“强”

▲南京市商务局副局长张雁宁致辞

南京商业地产商会的发展一直以来得到以南京市商务局为代表的政府部门的重点关注和大力支持。

本次峰会，南京市商务局副局长张雁宁在致辞中表示2020年是“十三五”规划的收官之年，是实现高水平全面小康的决胜之年，也是推进“强富美高”新南京建设再出发的起步之年。2020年，政府相关部门将认真贯彻落实国家战略，以国际消费中心城市建设为引领，编制“十四五”商贸流通发展规划，继续推进步行街改造提升试点，培育新兴商业集聚区，全力打造“夜之金陵”品牌，积极引进商业品牌首店，助力南京商业企业走出去。通过努力，进一步提升南京商业在都市圈、在长三角、在全国的吸引力、辐射力和影响力。

张雁宁对南京商业地产发展提出期许。以下是四个重点：

最后，张雁宁局长表示一定要加强政企交流互动，政府部门与广大商业企业携手，共同推动南京商业高质量发展。

商会领导：继续践行“三位一体”助力城市发展，未来值得期待

▲南京商业地产商会法人代表、联席会长吴正梅致辞

南京商业地产商会法人代表、联席会长吴正梅在致辞中感谢全体会长单位、理事会成员团结行业同仁，肩负“携手共创商业地产美好未来”的使命，践行“政府+商会+企业”三位一体发展模式，营造健康发展的行业生态圈，为行业的进步，为城市的高质量发展作出了应有的贡献。

吴正梅表示，2020是新10年的开始，也是南京商业地产商会第二个10年的开端，在省会城市、中心城市、特大城市“三重身份”的南京，在长三角区域一体化发展上升为国家战略，作为跨界行业组织，南京商业地产商会，任重道远。唯有只争朝夕，才能不负众望，为创新名城助力，为美丽古都添彩。

▲南京商业地产商会创始会长朱献国致辞

在颁奖晚宴的致辞中，南京商业地产商会创始会长朱献国感谢全体同仁探索了诸多商业地产的全国创新模式，为南京人均社会零售额处于全国前列作出了贡献。虽然在新一线城市的商业地位，南京排名不在头部，商业的开放度和活跃性还不够，但南京作为长三角唯一特大型城市，东部地区重要中心城市，未来几年随着香港新鸿基、香港置地、龙湖、华润、华侨城等知名商业品牌的开业，随着更多全国连锁企业的进驻，南京商业的国际化将越来越强，多商圈发展的态势正在形成，通过全体商业地产人的共同努力，未来值得期待。

▲南京商业地产商会联席会长共同祝酒

王永平：展望商业地产未来趋势

▲ 王永平：全联房地产商会商业地产工作委员会会长、中国商业地产界知名意见领袖、商务部市场运行专家、中国商业经济学会副会长

王永平通过对全联房地产商会商业地产工作委员会与睿意德合作发布的《中国商业地产行业年度发展报告》进行解析，盘点了2019年中国商业地产行业八大现象，同时对2020年中国商业地产行业趋势做出展望。

他谈到2019年中国商业地产行业八大现象分别为：

1. 政府纷纷出台刺激消费大招，商业营商环境迎来利好；

2. SKP新馆开业成为现象级事件，树立商场与品牌共创共营新示范；

3. Costco上海店开业会员数创全球新高，高性价比成消费升级共识；

4. 海底捞市盈率远超阿里巴巴，服务成为市场价值新增长极；

5. 购物中心试行会员收费，客群运营趋向精准化；

6. 网红带货成电商新玩法，虚火背后难掩电商流量增长困局；

7. 宝龙商业成功上市，资管公司成为资本市场新宠；

8. 经济下行商业资产交易趋热，流动性仍限一二线城市。

王永平在谈到2020年中国商业地产行业趋势，提及四个重要趋势。

1.零售体验化将成为商业创新的新方向。

王永平表示，“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。而“去零售化”作为普适性的策略却并未实现预想的效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态的水平。2020年，零售体验化将成为商业创新的新方向，从“去零售转体验”到“零售体验化”， 一定程度上显示了实体商业通过自身的商业创新找到了新的突破口和增长的信心。

2.市场对商用物业的持有意愿提升。

在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。而在市场下行的环境下，持有型物业稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，突显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出了更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。

3.商业数据资产化成运营新重心。

目前，商业数字化成为行业的普遍共识，但是大量的企业还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据往往形成孤岛。数据没有进行有效的比照与治理，普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。

4.市场将为商业资产重新定价。

业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。

刘志彪：长三角一体化发展国家战略的历史使命

▲刘志彪：南京大学经济学教授、博士生导师，教育部社会科学委员会经济学部委员，国家高端智库建设培育单位长江产业经济研究院理事长、院长

刘志彪提到，在过去的40年中，以上海为龙头的长三角地区，一直是中国经济全球化的先锋、模范和高地。而长三角地区能有这样的地位一般是产业体系完整、产业链配套、基础设施发达、交通运输系统完善、人才资源丰富、政府管理规范等条件造成的。

他表示，过去长三角地区一体化发展的特征，是上海作为世界级城市，带动其它地区进行出口导向。形成上海与长三角三省之间“交易成本+制造成本”降低的协同效应。而上海有很多对外开放的区域，如高新区、金融区、临港区、自贸区，但是就是没有对内开放的功能区。在过去这个时期上海的作用是极化要素而非扩散要素，中央政府给上海五个功能的定位，从政策上加大了虹吸、极化的作用。

而从2008年之后尤其2012年以来，中国经济全球化的战略的前提条件和基础发生了重大的逆转，对内开放问题日益重要。随着发展战略机遇期的内涵的变化，中国迫切需要把出口导向的全球化战略转向以依托超大规模市场优势吸纳全球创新要素为特征的新的全球化战略。这两个战略之间，在内容上就有着根本的不同。要实施新的全球化战略，基本前提是国内形成了强大的内需或超级市场规模。

在过去是低价优质的生产要素是比较优势，但是现在需要建立新的战略资源观即需要国内强大市场。当前中国超大规模市场优势只是潜在的，不是现实的，这体现在市场容量看起来大，实际可以规模化利用的空间并不大。在这其中，行政区经济格局是潜在的超大规模市场优势无法发挥作用的主要影响因素。中共18大、18届3中全会、19大都提出了建设统一开放、竞争有序的市场体系的要求，让内需规模名列世界前茅。

而要做到建设统一市场、要素市场化配置在大国经济中从首推区域市场一体化发展做起是比较好的。原因是区域市场一体化发展就是消除区域分割，就是拆除要素和资源流动的各种壁垒，实施相互开放，按照市场配置。这正是全国统一市场建设的核心内容和基础机制。从发展阶段看，像中国这种处于发展中的大国经济，各地情况复杂，区域发展差异很大，全国统一市场建设、要素市场化配置的任务不可能一蹴而就，而必须分区域、分步骤和阶段推进。比如要首先从长三角这样的文化相通、地域相近、经济发达的区域做起。因此，在推进区域市场一体化的基础上，如果再强调各个一体化经济区之间的相互开放，以此推进全国统一市场的建设，可能就是最优的改革次序选择和工作步骤。

据此，打破市场分割、实现一体化发展，便成为统一开放、竞争有序市场建设的关键，这是国家战略赋予长三角一体化发展的使命。只有坚决地拆除有形与无形的行政壁垒，鼓励企业充分竞争，才能逐步实现区域经济发展一体；只有在区域经济一体化的基础，才能逐步形成统一、开放、竞争、有序的强大国内市场。

因此，长三角一体化战略要不断地消除区域发展中各种阻碍资源和要素流动的体制机制障碍，实现市场的竞相开放和充分竞争。

赵嘉：在新一线城市中看南京

▲赵嘉：上海《第一财经》总编辑

赵嘉介绍了新一线城市的具体概念，它特指那些最有可能在未来成为新的一线城市的中国城市，也泛指正在发展中的中国二三四五线城市。新一线城市依据城市商业魅力指数进行划分，而城市商业魅力指数由五个纬度来衡量，包括商业资源集聚度，城市枢纽性，城市人活跃度，生活方式多样性和未来可塑性。

赵嘉提到，在《2019城市商业魅力排行榜》排名中，南京是全国第12位的城市，位列新一线城市第8位。赵嘉剖析了南京作为新一线城市在五个维度中的具体表现。在新一线城市各项维度的比较中，南京是典型的枢纽型城市，在衡量城市在全国交通体系中地位的二级维度“交通联系度指数”一项，南京排名全国第4位，仅次于北上广三地。此外综合来看，南京在城市人活跃度和未来可塑性中的表现也较为突出，尤其其中涉及消费活力和消费潜力的两项指数都排到了全国第7位。

之后，她提及了基于商业资源集聚度数据变动的新一线城市的商业发展趋势。

首先是连锁品牌商业资源重视下沉市场的前提是在新一线城市中站稳脚跟。

其次是能够承接品牌商业资源快速进驻的新一线城市，在最近3到5年的发展中获得了更大的商业发展红利，迅速形成了更广的商业辐射力。

而已形成商圈“多中心”发展格局的新一线城市的品牌商业资源承接力明显占优。

此外，商业零售的创新氛围也是推动头部新一线城市商业中心地位进一步提升的重要因素。

最后，赵嘉对南京商业发展面临的机遇与挑战进行预判，分别从南京当前的商业空间格局、南京未来新增商业空间、南京未来新增居住空间三个层面展开。

她表示南京在商业发展的趋势中也走出了自己的发展路径，新街口仍是全国范围内相当有竞争力的大型商圈，其辐射力不局限于南京城市内部，还纳入了大量周边城市甚至跨省消费的需求。与此同时，河西、江北、城南等商圈也逐步发育，推动南京的商业格局也向“多中心”转换。但这其中也存在着商圈发展不平衡，国际及全国知名连锁商业企业入市较少的问题。

而从南京未来商业发展的趋势来看，新街口“单中心”的发展模式正在打破，城市外围的新需求快速出现，新商业空间的增量也集中在次级商业中心，南京商业空间的骨架正在迅速拉开。南京未来几年的新增商业空间主要在南京几个规划的次级商业中心展开，其中江北、河西的新增商业项目基本形成了串联并连片发展的趋势，城南的百家湖商圈、仙林商圈也有新项目进驻进一步增强商业空间的供给。这些外围商圈的发展一方面将为南京商业资源集聚力的增强提供更多的容量，打破新街口单核的格局；另一方面也更便利于周边居民的商业生活，将南京城市的活力空间进一步拓展。在这些即将得到快速发展的商圈中，南京新鸿基IFC，即将开业；龙湖多个商业产品系，从2019年底在南京陆续开业，香港置地、华润的项目都在建设之中，南京的新一轮商业品质升级也即将启动。

城市居住空间的扩展本身就是拉动城市商业骨架伸展的最佳动因。在地图上展开南京未来几年的新增居住区可以看到，随着城市发展，南京的居住空间拓展速度明显快于商业空间的成长。大量新楼盘集中在江北和江宁等区域并向外快速延伸，随着后续居住人口的增加，外围区域对区域性商业中心、社区商业的需求也将逐步增加，未来南京的商业空间扩展也会很大程度上受到这些需求的拉动。

程璟：云上建瓴，智汇未来

▲程璟：阿里云智能副总裁，北⽅⼤区总经理，全国地产文旅行业总经理

程璟首先从阿里巴巴在数智空间技术布局开启演讲，他从安全稳定的云、达摩院顶尖AI技术、IoT广泛连接能力、阿里巴巴商业生态这四个方面展开，目前阿里云服务国内80%+知名地产企业，云上智慧空间面积超15亿平方米。

程璟围绕着智慧化介绍了三家智慧商场的运营模式。

银泰一向被定义为24小时不打烊，架构在云上的互联网商场。目前商场数共计52家，曝光量达到2亿，客流超过159%，而银泰的数字化会员达到220W，其中付费会员有20W，这其中50%交易由付费会员产生。银泰商场产生了新零售第一单，0:30:02秒送达，这也是新零售开始改变导购上班模式的开端。

而作为数智化运营升级实施项目的宁波杉井奥莱是2011年杉杉集团联合日本三井不动产株式会社打造的宁波购物中心新地标，将国际领先的真品奥特莱斯理念带入其中。项目于2018年10月正式实施数智化运营。全场安装ReID摄像头638个，WiFi探针设备311个。其中部分店铺进行了店内货架级全覆盖。现阶段设备全部完成安装，接入数据服务，进行日常运营监测。而他们的数智化运营的重点就是场内人群主动线，店铺营收统计，会员标签这三个方面。由于宁波杉井奥莱场内整体硬件设备铺设密集，场内主动线全覆盖。现整场客流级识别准确率超95%，动线级识别准确率达90%以上。

另一个数智化运营升级实施项目是重庆新光天地。项目商业设施总建筑面积约35万平方，营业面积25万方。整体规划地下5层、地上8层，室内划分3大世界：“美丽世界”、“百货世界”、“天空之城”。是一个集生活、艺术、购物和美食四大元素的大型综合性购物中心。项目一期部署了200颗摄像头与ReID系统，主要分布于主出入口和一楼主动线区域。客户关注场内数据运营，借助精准客流系统与CRM会员系统融合，获取VIP场内逛店轨迹，了解客群逛店偏好。重庆新光天地的数智化运营的重点在场内会员数据和客流数据打通，会员系统赋能。

圆桌论坛一：独角兽赋能城市发展

新技术、新业态、新模式、新概念层出不穷，商业地产领域每天都有大量变化扑面而来，令人目不暇接。变化在持续，而随着南京城市格局向外扩容，外围区域商圈成熟度不断提升，城区竞争愈加激烈，如何让南京商业与时代融合？迸发出更强的创新生命力？本次峰会现场呈现2轮精彩纷呈、干货满满的圆桌论坛。从独角兽企业以及智慧商业两大点切入，一同触摸南京商业地产未来的发展趋势和风口。

独角兽是发展新商业、新经济的先锋，近年来，南京一直高度重视培育和发展独角兽企业，不久前胡润研究院发布《2019胡润全球独角兽榜》，其中，南京共有11家独角兽企业上榜，位列全国第五，全球第七。

▲独角兽赋能城市发展圆桌论坛

本场圆桌论坛，邀请YOHO 商务拓展副总裁胡斌意主持，艾佳生活联合创始人、CEO潘定国，孩子王商业发展事业部总经理朱浩然，云创投资合伙人叶逸飞，云问科技联合创始人茆传羽，快轮科技创始人&CEO刘峰等六位代表新技术、新产业、新业态、新模式独角兽企业代表参与，他们就独角兽企业的核心竞争力、保证持续的创新力、赋能城市发展应具备的能力等议题进行切磋交流。

圆桌论坛二：智慧商业金陵论剑

随着5G时代的到来，万物互联，将培养消费者全新的生活和消费习惯。物联网、大数据、人工智能、云计算等技术的发展，商业进入智能化时代。这意味着无数的业务升级和转型机会，如何抓住这个机会是许多人考虑的问题。

▲智慧商业金陵论剑圆桌论坛

本场圆桌论坛，峰会组委会邀请弘阳集团助理总裁、科技创新中心总经理、南京智慧商业专委会总干事罗艳兵主持，RET睿意德华东区总经理、中商数据CEO周长青，红星美凯龙信息技术中心副总经理兼红星云计算科技有限公司商管云事业部总经理张涛，上海亮弘信息科技有限公司总经理赵小平，大悦城控股商业管理中心副总经理李英伟，杭州数云信息技术有限公司副总裁嵇玮佳等5位嘉宾就智慧商业的趋势与应对之道进行探讨分享。

智慧商业圆桌论坛围绕智慧商业的特征、场景、趋势，在智慧商业时代获得成功企业应具备的能力，成功的智慧商业案例分享以及大数据如何助力智慧商业中的精准营销难题等具体议题展开。

签约：携手共创美好未来

南京商业地产商会已经走过10个年头，她始终对行业，对社会，对城市承担着一份责任，一份担当，她是纽带，是桥梁，也深刻铭记赋能城市发展的使命。在这次峰会上，两份签约，预示着南京商业地产商会在更广领域，更高层次为行业，为城市创造价值。

1.签约仪式一：建邺区投促局与正和同邦携手打造新商业载体

▲建邺区投促局局长沈杨女士、江苏正和同邦企业管理公司董事长吴正梅女士签约

建邺区作为南京都市圈商务商贸中心，已经形成商业综合体林立、商务总部企业集聚的良好态势，新零售业态的产业高地正在加速崛起。建邺区投促局和江苏正和同邦将立足各自优势，成立“电商直播平台”，积极探索新零售、新业态，推动建邺商务商贸业的高质量发展。

2.签约仪式二：商会与河海高新参与政府载体合作运营

▲南京商业地产商会驻会副秘书长顾蔚蔚和河海（江苏）高新科技发展有限公司法人代表孙莺签约。

南京商业地产商会是国内特大城市中首家地产跨界商业和金融投资的综合性社团法人组织，河海高新是河海大学唯一冠名研究院——河海生态科技研究院的实体运营机构，双方将利用各自优势资源，共同参与政府载体的合作运营，联合打造科技安居、智慧物联、生态环保等领域的产业发展和上市规划，为未来科技产业发展赋能。

5个专业分会被点亮

做大平台、做深服务，是南京商业地产商会一直探索和实践南京发展模式。做深服务的抓手，就是以创新思维设立专业分会。继南京智慧商业专委会、南京产业园区联合会之后，南京城市更新联合会、南京城市商业空间设计专委会、南京康养事业联合会、南京楼宇经济促进会、南京文商旅产业联盟等5个专业分会，在峰会上被同时启动点亮，2020年将在政府部门的引导支持下，在国有平台的合作下，全面运作。

▲分会点亮启动式

商务部驻南京特派员王选庆、南京市文投集团总经理万震、宁淮现代服务业集聚区党工委书记滕献忠、南京文旅局副局长夏军、全国商业地产工作委员会会长王永平、南京体育产业集团董事长章小奇、南京旅游集团副总经理钱洁、香港贸发局江苏代表张厦、南京商业地产商会创始会长朱献国、南京商业地产商会法人代表吴正梅，共同点亮启动5个专业委员会。

首次颁发“2019年度商会奖”

设立“年度商会奖”，被众多行业人士提以后，今年首次评选。根据推荐、自荐，专家评审，按照“特色鲜明、行业公认、不搞排名、只奖单项”等原则，16个项目入选“年度商会奖”，12位长期支持商会建设和发展的政企热心人士当选“商会优秀伙伴”。

▲首届2019年度商会奖颁奖典礼

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特别鸣谢年会参与机构

特别协办：

上海置天集团、招商银行南京分行、弘阳商业集团、江苏今世缘酒业国缘V9、红星云、杭州数云、江苏天泓凯迪拉克

特别支持：

栖霞区商务局、江宁区商务局、玄武区商务局、鼓楼区商务局、秦淮区商务局

赞助鸣谢：

经禅和、花样年集团、万购科技、上海汇纳科技、隆庆祥、上海国际酒文化博物馆、三星手机、九正、中海物业、南京宁宝宝马、飞行易、甄水