【视频】圆桌论坛：中国好城市在发生什么改变？
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什么样的城市是最好的城市？
城市同质化对商业造成什么样的影响？
大数据能如何指导城市商业决策、
改变城市规划？
在新一线城市峰会的圆桌论坛上
新一酱邀请来的嘉宾围绕这些问题
展开了一场热烈而充分的讨论！
主持人
《第一财经周刊》执行总编辑 赵嘉
圆桌嘉宾
中国城市规划设计研究院上海分院院长 郑德高
TalkingData副总裁 高铎
锦江卢浮亚洲酒店管理公司副首席执行官 周维
戴德梁行中国区商业地产部董事总经理 甄仕奇
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为什么中国城市越来越像
对城市商业有什么影响？
赵嘉：最近5年中国城市变化最大的是什么？
甄仕奇：我做房地产，从地产角度去谈。过去五年多时间，中国购物中心从几十座增加到4000多座，非常非常多，以上海、北京这些大城市为首，给人带来了很多新的元素。
有一个问题就是我们很多东西同质化严重，在本区域的竞争有时候不应该有这么一个新商业项目，这个是为了城市规划而生生造出来。另外现在O2O竞争激烈，大家说线下商业是不是有问题？我认为它没有问题，它是过度透支了一段的时间，要有一个回暖的时期，这个是从我职业角度看到的全国地产变化。
同质化是很严重的问题，商业项目4000多个，真正好的项目不到1%，所有商户都想挤到1%的项目，另外99%干嘛？然后就出现了各种各样新模式，商场有很多奇特的东西出来，这个可以说好，也可以说不好。商业最根本就是给人提供吃喝玩乐。城市的“市”是什么概念？就是市场，就是大家做交易的地方，商业是构成城市一个很重要的点。
戴德梁行中国区商业地产部
董事总经理甄仕奇
周维：中国的城市变得越来越大了，中国的城市里面的中心也是在不断分化。有时候我们可能5年或8年前开发的项目，旁边还是农田，几年后旁边高楼大厦就出来了，甚至可能会成为这个城市在某一个区域的区域中心。我觉得早知如此，当初应该多拿一点地，或者是租得更大一点。
第二个体会就是现在中国有很多新造出来的新城，新城给我们感觉就是长得差不多。
赵嘉：也是一个同质化问题？
周维：对，因为有很多的楼不是我们自己所有的，我们是做管理和加盟，我们看项目的时候会说，这个房子和上次什么什么项目好像，建筑规划又是一样，底楼做零售，中间是办公楼，上面就是酒店，我们法国同事过来看这些项目，说这个情况在法国是不会出现的。
锦江卢浮亚洲酒店管理公司
副首席执行官周维
高铎：我们做数据，任何一个城市的人群都有很大数据积累。我们发现每一个城市越来越像，我们上下班路径很像，城市的核心的商业、办公区都在城市中心。我们居住在周边，每天早上交通往中心拥挤，每天晚上人往四周疏散，从这个角度来看很多城市规划是不对的，在我们看来就是山寨北京的模式。北京是二三四五环，现在很多城市都是几环几环的。
TalkingData副总裁高铎
城市建设的本身代表了建设者的思路，它模仿最大的政治经济文化中心建设思路，根本没有考虑这个城市的现状和真实的经济商业情况，我估计郑老师你们也是很郁闷，你们做规划，但是市政府不听你们。
以北京为例就是中关村，上地和望京。把中关村和上地全部做成了办公区，晚上像鬼城一样，这个是不可以的，应该有协调的配置，让资源可以高效利用。而望京办公、居住和商业是协调的，虽然是堵，但是这个有规律性的，数据上有抖动性，在上地和中关村不一样。
郑德高：城市规划经常背黑锅，一个城市确实有规划、建设、管理很多环节，我觉得城市是由人来建设的城市，不仅仅是规划师，是所有人参与的。
中国城市规划设计研究院
上海分院院长郑德高
这五年中国城市的变化，我觉得特别小。隐隐约约看到一些新的东西，这个东西不是我们自己规划出来，是大家努力出来的。
比如说我们看到一个好的变化就是生态+，有绿化建设了，身边有书店，文化+也来了；互联网+来了，共享经济就是这样子。
我们过去做自行车道，政府会放上公共自行车，企业来了之后，他们解决了我们不能解决的问题。城市有这些变化是很好的。欧洲的城市建筑几百年不变化，但是可以适应前工业化，工业化和后工业化。城市变化关键在于内涵、丰富度的变化，这个更有意义。
赵嘉：戴德梁行在中国城市做商业拓展，最大的难处是什么？
甄仕奇：我们在全国有20个公司，基本上覆盖一线城市、新一线城市。我们碰到的最大的问题就是法律法规和规范问题，我们在很多地方和领导呼吁过，北京政府部门的人也来做调研，他们也是在做改变。我们国家是一个安全第一的国家，有时候不会为了一个新生行业、业态把它原来已经把关了很多年的安全指标、规范的口打开，这个是在商业创新中碰到比较棘手的问题。
举一个例子，大家知道现在有很多的水吧、沙拉店是在一起的，其实这个面积不要很大，一个柜台1.5平方米，一个操作间，蔬菜是配送过来的，如果按照我们的卫生检疫指标来说这个店要大于60平方米，要有独立的操作间，消毒间等等，消防和检疫是要到位的。但是这么一个小店怎么可能在一个很好的地方租得起60平方米？这个限制了这些店的发展。
我们亚洲很多城市店非常多元化，有卖花、书、杂物的，现在这些在一线城市可以解决，但是早年间一个商户在同一块经营面积经营多种业态，要跑非常多的窗口拿到审批，而且窗口和窗口之间是不沟通的。我们可以把一些东西整合在一起，但是有一些方面的滞后导致了这些问题。
赵嘉：大家说的同质化，是不是和这个阻力有关系？
甄仕奇：有一定的关系。另外我们商业房地产开发受制于很多面积、高度上的制约，中国做商业地产不足20年，上海是最早的城市，从1997年开始有商业地产的概念，做综合性的办公楼、商场，于是在商业地产上，有很多的操作规矩沿用了住宅地产的概念，比如说这个房子不能盖太高，不准做夹层等，这个概念在商业地产不太适用。
在欧洲，两三百年的房子可以搞出一个米其林餐厅出来，而我们这里20、30年的房子就不可以有了，这个是从物业层面上和设计逻辑、管理逻辑存在冲突的。政府也可以做一些调整，这个是需求倒逼的，我们希望未来可以给商业更大的空间。
郑德高（左）与高铎（右）互动
高铎 问 郑德高
大数据怎样与城市规划相结合？
赵嘉： 你们怎么把城市人对空间的需求和规划衔接起来？
郑德高：过去办法不多，现在有办法，就是大数据。大数据告诉我们人更喜欢什么，他喜欢什么样的生活方式，规划就是引导一种生活方式，或者是一个预期。
很多欧洲小城市规划有很多公众参与，像我们上海2500万人怎么参与？大数据让大家有了一个新的参与方式，所以我们做规划和大数据相结合。知道大家的行为方式是什么，他们的购物、生活、24小时干什么，我们规划上就可以结合，这个是最好的方式，所以我说做规划建设，人人参与的方式是最好的。
高铎：规划院有了高度的认知和洞察，他们需要大数据公司提供数据做规划。这些年有很多这样子的规划机构、研究机构找到我们，让我们提供这些城市能代表我们行为、生活、购物特征的一些数据，这些数据散落在不同的企业和场合，它需要一个专门的技术公司收集、打通、融合。其实这个不是一蹴而就的事情，我们打通的最大的壁垒是中国几座大山。比如说我们这一段时间和虹桥机场、好几个商圈去打通数据，需要很多很多的ID数据连接，把人的脱敏数据分析出来，这些人的特征数据分布在各种五花八门的部门，沟通成本和技术打通成本非常高。
我认为随着市场的趋势和郑院长的推动，数据获取成本越来越低，大家的障碍就不存在了。
我问一下郑院长，其实城市规划和大数据的结合，我们一直在很有兴趣的研究，但是其实是不得其法，为什么？这个是两个行业，做城市研究的时候，也是有一套做规划的研究体系和指标，我们去做数据的收集、加工融合和输出也是有原有的指标，它怎么样可以融合在一起？可以为决策者或者是相关的机构做出更好的城市规划服务？这个现在我们还在门外。
郑德高：大数据和城市规划是我们这个行业的热点，大家很关心怎么样结合更好一点。其实数据本身是很冰冷的，现在城市为什么特别关心？因为城市是每一个人的城市，所以我们过去对于不能了解城市里每一个人，我们调研的就二三十个人，简单来说就是精英式的规划。现在就是协商式规划，就要大数据结合。我们有时候要印证一个方面的决策是不是对，比如说伦敦做桥，他们做了一个大数据分析，泰勒博物馆和对面的教堂，有了桥连接很紧密。
大数据用在什么地方？是要把规划和城市需要的东西结合。大方面讲，比如说我们规划一个新区，那个地方有没有人，这个要了解。这个是一个辅助的决策工具，数据不能本身作为一个决策。
《第一财经周刊》
执行总编辑赵嘉
赵嘉 问 周维
酒店怎样应对城市人消费升级需求？
赵嘉：从酒店业的角度，你们怎么看待城市消费升级的需求？
周维：这几年在中国的酒店行业中最火爆就是中端酒店和精品酒店，后面有几个因素，第一点就是这些一二线城市的租金、房价真的是很高，但房间价格只有一两百、两三百，这个投资没有什么好赚的。酒店的投资人希望可以找到一个新的产品，可以有更高的酒店价格，带来更高回报。从商业的角度来说，为了迎合我们的投资人的需求，一定要推出新的产品和品牌。
客人的需求正在发生变化。最早中国酒店的雏形就是客栈，为什么有客栈？因为大家赶路，睡一个晚上继续走路。等到国外的一些连锁酒店进来以后，大家觉得我要住一个比我家里更豪华的地方，于是我们去了五星级酒店。接下来又发现我们出行几率了增加、出行情况也很多样，我不想住经济型的酒店了，希望有品质，但又无法每一次都住五星级酒店。那么中端酒店品味就体现出来了。
我们认为一个人在一个城市里面的空间，就是家、酒店或是办公室。了解星巴克的人都知道所谓的第三空间概念，他的创始人灵感来自于一个美国的社会学家，我们觉得酒店可以扮演这个角色，它不是你的家却是在异乡的家，他不是你的办公室，但是是可以在异乡可以和你的商业伙伴进行交流的场所，也可以让一个异乡人通过酒店这个窗口了解所在的新的城市、新的社区，可以通过这个机会和其他人交流。这也是为什么我们觉得现在中端酒店不是只提供一张床，一碗面条的地方，而是有其他更多的需求。这个是现在的消费者要追求的东西，他们的需求越来越多元化。
我法国的同事说现在巴黎星巴克的生意越来越好，我很惊讶，八年前去巴黎看不到星巴克，法国咖啡文化非常浓厚，当初星巴克进入法国大家不看好，现在发现越来越好，为什么？因为他们去不是喝咖啡，是喜欢这个氛围，觉得那里有很多的交流和沟通，特别是法国的80后、90后——法国的老一代选择熟悉的咖啡馆，而愿意接受新事物的人就会去星巴克。
所以我们做传统服务业一定要迎合消费的变化，推出这些产品。大家看到市场中端酒店的品牌非常多，是因为消费者有非常多的口味，可能我今天要住商务的酒店，明天住一个和体育有关的主题酒店，所以我们作为服务一方要给出不同的产品给消费者。根据大家口味不同的变化推出产品，是做这一行的本分。
甄仕奇回答郑德高提问
郑德高 问 甄仕奇
在不同城市拿地怎么规划
郑德高：您是做办公楼的，觉得办公楼是不是过量了？比如说你拿一块商业地，你盖什么？
甄仕奇：这个问题，在我们公司可是是收费的呀。上海是比较的特别，上海整个城市的活力非常强，其实盖什么都行，因为城市的活力，经济的需求，行业的支撑都很强。一线城市拿地做什么都没有问题，绝对核心的城市干什么都可以。
而郑州是新晋的新一线城市，两年前郑州商业物业库存消化要60多个月，同时每个月还在新增。这样子的城市，就存在哪一块地要干嘛的问题，该做商业、办公楼还是住宅？这个是很麻烦的事情。
现在我们看到很多类似城市或者是类似位置的项目，地产商角色从单独的设计开发变成参与后期经营，最近看到很多新业态出来。共享办公把我们以前冷冰冰的朝九晚五办公室理解成一个游乐场一样的东西，这个现在先由大的开发商在主导，因为他们的资金和运营能力比较强，在他们物业做一些筑巢引凤的作用。
高铎（左）与周维（右）互动
周维 问 高铎
什么样的城市和地方值得去？
周维：城市确实是寸土寸金，我觉得要有一些高科技的东西做决策。我问高总一个问题，酒店开在哪里可以赚钱？能不能应用举例？
高铎：酒店选址这个事情，用甄总的话就是在一线城市什么地方都可以做。麦当劳开店会调研周边的物业、商家、出入的车辆等等情况，然后统计一个指标，建立一个模型，最后说OK这里可以开一个店。这是原来的调研模式。
这些年大数据火了，的确出现了一些新的选址模式，这个选址模式我认为对于一些连锁线下商业来说是有参考意义，通过大数据分析能知道周边的相关的数据。就像做新一线城市的排名一样，背后会有很多的数据供应商，你做酒店选址也可以找到相关的数据公司，比如说房价相关的公司，通过地图调出周边所有的商家，再通过相关的网站抓出商家的价位，这就可以知道周边的商业布局。我们的数据是流动的人的数据，通过这个可以看出区域周边人流的变化和消费的习惯，这样子可以推测出来这个地方是否适合开酒店。
这个模型，说实话应该是两种模型的结合，一种是数据源变成了新的流动的实时的数据源，另外一种还是借用原来的模型来算，因为大数据应对传统的问题没有固定的模型。
什么样的城市是好城市？
甄仕奇：可以看到形形色色建筑和房子的城市是非常好的城市。北京上海都很好，15个新一线城市都有很大的特色。印象很深的是洛阳，它总人口只有600多万，城镇人口200多万，历经13朝的古都，中间有一条洛河，这个城市感觉非常非常好。夕阳有沧桑感，里面的人也是很快乐，大家堵车也不按喇叭，周边也有很多的小吃店，在河的南侧有一个新商业区，老城的人吃完饭就过河到这边玩。周边驱车一公里，就有白马寺，少林寺，这个是我们城市非常缺的，它保留了原有的东西，还兼顾了城镇化发展的需求，洛阳给我感觉很好。
周维：一个有人情味的，有灵魂的城市是最好的城市。国内的城市来说我喜欢我的家乡上海，这个有感情上的因素，我和很多来自国内国外朋友交流下来有一个共识，认为上海一切都很方便，你想获得什么都可以。国外就是美国的波士顿，这个城市非常有创新精神。几大著名的学府在哪里，但同时他不是一个简单、枯燥的、学术的城市，也有很多的文化色彩。波士顿马拉松是所有人想去的胜地，还有波士顿的交响乐团。
高铎：一个城市里面大部分人的生活要有笑容。我对新一线城市排名有一个建议，可以给一个人的微笑指数，通过交通枢纽摄像头识别人的笑脸指数。说实话，我越来越不喜欢我住过的城市，任何一个。为什么？没有微笑。我很想回到15年前的生活中，大家在街头巷尾，不管是开车还是骑车，我们是有笑容的。现在大家每天忙忙碌碌，但是我发现我们在任何一个城市里面大家很难看到笑容。
郑德高：有年轻心态的城市是好城市。我是经常在北京和上海两地跑，越熟悉哪一个城市越喜欢哪一个城市，不是单一的指标，是感情。
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