西安平行 | 重新发现西安

2026-09-10查看原文阅读 905

报告作者: 新一酱

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游客看到的西安，和西安人生活的西安，是两个西安。

2025年，西安共接待国内外游客3.27亿人次。也就是说，有25个西安那么多的人口，在一年内相继涌入这座城市。这股庞大而持续的客流，大多沿着同一条路线移动：花一天时间参观城区东北30公里处的兵马俑、华清宫；再花一至两天打卡市区的钟楼、城墙、大雁塔、陕西历史博物馆，然后夜游大唐不夜城。

但对于西安本地的青年来说，他们日常的生活往往是另一种节奏：去小南门赶早市，在老菜场吃饭、喝咖啡，晚上到大华1935听live，或是去建大南门吃一顿宵夜。

两类人群、两种不同的使用城市的方式，构成了平行世界里的两个西安。

西安历来是中国最重要的旅游城市之一。

围绕周秦汉唐的历史谱系，尤其是盛唐城市的想象，西安用了几十年时间搭建了一套成熟的文旅商业模式——历史景点聚集客流，夜间演艺和沉浸式项目承接付费，汉服妆造、文创零售和特色餐饮，则将消费延伸到更多场景。

从数据来看，游客地图的入口优势足够稳固。在经历了2020年-2022年短暂的波动之后，西安国内旅游总收入在2023年便恢复至了疫情前的水平，2025年这个数字达到了4026.20亿元——反弹速度领先同类城市。

但在高客流、高收入的背后，游客地图的另一面逐渐显现。

以曲江文旅的营收结构为案例可以看到，在西安，文旅产业的核心还是来自于景区的运营——包括门票收入、演艺收入等，而脱离系统搭建的景区载体，深入城市全域的文旅场景还没有成为主流。

下一阶段的增长瓶颈也开始出现。我们盘点了2024年至2026年间的5个代表性黄金周和小长假，计算了它们的日均客流和消费数据：西安文旅的客流规模和接待能力仍在持续扩大，但游客的消费大盘始终维持在日均25亿元、人均消费900元的水平。

文旅场景里的西安，文化元素丰富，产品成熟，模式稳定，迭代缓慢。

而平行世界里的西安商业，则经历了飞速迭代。仅用了十余年时间，西安跑完了中国一线和新一线城市商业增长的30年时空变迁。

从1990年代成长起来的钟楼商圈，位于明城墙内，开元商城、世纪金花等百货商场与周边密集的沿街店铺，仍占据着西安中轴线商业最核心的位置。

新商圈的生长是2010年之后。随着城市向南拓展，小寨商圈逐渐成长为西安最具代表性的青年消费中心，核心项目赛格国际购物中心是现在西安营业额最高的商场。与此同时，高新路-科技路沿线陆续进驻了中大国际、大都荟等商业体，形成了面向商务人群和周边居民的综合消费片区。

放进全国坐标来看，这一时期成都、杭州等城市都已进入大体量商业综合体密集落地的阶段。相比之下，西安商业供给的体量有限，载体建设以本地国企和开发商为主，品牌的规模、层级也和头部新一线城市有着明显的差距。

真正让全国性商业资源看到西安，是2018年启动的这一轮商业升级。5月，全国第二家SKP落户西安南门；12月，紧邻大雁塔、大唐不夜城等文旅地标的曲江大悦城开业。此后，在中轴线更往南的莱安片区，万象天地、万象城相继落地；中轴线以外，城南的荟聚、城东的龙湖香醍天街、城北的龙湖未央天街等项目，也陆续成长为区域商业中心。

几乎与这些大体量商业体进入市场同步，西安的非标商业和主理人商业也在生长。

位于明城墙外星火路一带的老城根G park，是一条长约550米的开放式商业街，集合了Miniso friends、方所、%Arabica等一批具有辨识度的品牌。西安美院连续4年把毕业展设在这里，和各类潮流服饰、咖啡餐酒等商业空间融在同一条动线上。年轻人来这里探店、社交，同时还能逛一逛丰富的艺术展览和市集活动。

建国门的老菜场街区也是这时期诞生的一处颇受年轻人喜爱的改造空间。在保留原有菜场功能的基础上，周边的旧厂房里陆续嵌入了咖啡馆、文创店、艺术工作室等总计160多家新业态商户。它们的进驻，让老菜场的热闹从清晨的买菜延续到午后的咖啡餐食，直至深夜仍然亮灯的酒馆小巷。

不到十年时间里，西安跨越了购物中心规模剧增、非标商业和主理人聚集两个阶段，本地消费的跨越式发展，也留下了一些需要补课的地方。

2024年，西安优质购物中心首层平均租金同比下降5.4%，平均空置率达到10.6%。头部商业体赛格最近三年的销售额也横盘在120亿至130亿元的区间。

消费供给的快速增加，需求端的发展并没有跟上节奏。2025年，西安社会消费品零售总额为5721.21亿元，约为成都的一半，与长沙基本相当；城镇居民人均可支配收入为56324元，略低于全国城镇平均水平，也低于成都、武汉和长沙等主要省会城市。