在苏州金鸡湖西岸，一座叫苏州中心的综合体正在为它的曲面采光屋顶铺设玻璃，它被叫做“未来之翼”。按照其设计公司贝诺的说法，这个由钢结构支撑和玻璃组成的曲面屋顶，设计灵感来自于凤凰——这与金鸡湖的传说有关。它在专业术语里叫“壳式自支持曲面玻璃结构”，面积达到3.6万平方米，建成后将是全球最大的曲面采光顶。

抛开这些建筑领域的专业概念，即使对于普通消费者，“苏州中心”这个名字也足以让人明白它在苏州的地标意义。苏州中心处在湖西CBD的核心位置，整体的建筑面积有113万平方米，除了一座35万平方米、有曲面屋顶的购物中心，还有4栋5A级办公楼、2栋湖景服务型公寓和1栋高端酒店。

图|苏州中心正在为它的曲面采光屋顶铺设玻璃。

湖西CBD是沿金鸡湖开发的一个中央商务区。在二十多年前苏州工业园区的规划图纸上，它是一块形似手电筒的区域，苏州中心和被外界称为“秋裤门”的东方之门在手电筒的头部，向西延伸到星明街中央公园的是办公楼群。

与湖西CBD隔湖相望的湖东CBD也有很多初来苏州的人都叫得出名字的地标——诚品书店、圆融时代广场的天幕、金鸡湖摩天轮。

张亮对湖东CBD也很熟悉。他现在是苏州中心的开发商苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司副总裁。在这之前，他是圆融集团副总裁，分管商业综合体的设计、招商、营销和运营管理。作为苏州本土第一代商业地产人，张亮参与了湖东CBD及园区的多个项目。

现在他的挑战在于，如何让苏州中心这个地标项目足以辐射整个华东地区。“过去苏州哪有人干过三十多万平方米的购物中心。”张亮说，圆融时代广场是此前苏州本土开发运营过的最大体量商业体。它的整体建筑面积为51万平方米，其中包含17万平方米的久光百货和10万平方米的天幕购物街。

金鸡湖城市发展公司与凯德商用共同合作来负责苏州中心商场的招商和运营。他们希望这个商场的品牌可以覆盖全客层人群，引入近千个涵盖国际大牌旗舰店、时尚精品、购物休闲、儿童娱乐、文化体验等多种业态的品牌，其中成熟品牌与首次进驻苏州的品牌比例控制在7：3左右。

“据测算，苏州中心商场的日均客流量应能达到10万人次，周末要超过30万人次。”在张亮的计划中，苏州中心除了要吸引园区里居住的人口，至少还要吸引苏州市区其他地区，以及昆山、太仓等苏州下辖县级市的人口。

根据苏州工业园区管委会的最新统计，目前有74万人在园区工作。他们中有一半以上来自外地，甚至还有每周往返苏沪的“候鸟族”。因持续不断的人才流入及区域商业和产业发展，这里的一手住宅单价已超过每平方米4万元。

但在20年前，苏州护城河以东的这片区域只是农田和墓地，没人想过它能有现在这么大的吸引力。

1994年中国政府与新加坡政府签署了《中新两国政府合作建设开发苏州工业园区的协议》。参照新加坡裕廊工业园区的经验，苏州工业园区想要利用“先工业、再住宅、后商业”的理念，建一座新城。

在这一背景下，两国合作成立了中新苏州工业园区开发有限公司，开始了苏州工业园区的建设。这家公司由占股65%的新方主导，完成了园区最初的基础建设，也陆续引入了一批全球500强企业。

2001年，中方通过增资的方式调转了中新公司的股比，以中国国企的速度加快推进了苏州工业园区的建设。目前园区最大的国企新建元控股集团有限公司（以下简称“新建元”）的前身就是这个背景下成立的一批承担园区开发的职能公司，包括从事住宅和工业地产开发的建屋，商业地产开发的圆融，文旅地产开发的商旅公司，社区商业开发的邻里中心，以及提供公共服务的园区人力资源和园区测绘等公司。

在园区一期拿到的70平方公里土地上，最先启动的项目是隐藏在城市地下的基础建设。“你在园区内是看不到电网线的——从起步时园区就实现了所有地块九通一平，这在很多城市的开发区现在都还做不到。”新建元集团总裁亢越说。1995年他从上海铁路局来到苏州园区工作。

图 | 苏州工业园区现在的布局与20多年前设计的规划图纸几乎没有差异。

在新加坡的城市规划理念中，一张白纸从头规划是最好的开发模式。规划师按照标准规划方案，分隔出不同的功能区——工业区、住宅区、商业区，它们之间依靠路网连接，最小化城市的交通流量。暂未开发的土地以绿地的形式存在。

对照二十多年前首次制定的规划图，现在园区实际建成的模样几乎没有出入。“规划大于市长”是在园区被普遍接受的原则。如要更改规划，并非政府领导一拍脑袋就能决定，而是有一个严格的审批流程。这也是向新加坡学来的城市管理经验之一。

相秉军是江苏省城市规划设计研究院规划设计总监，曾担任苏州市规划局总规划师十余年，在他看来，苏州工业园区的规划本身从城市规划的专业角度看未必非常先进，但它不同于其他城市开发区的重要一点就是不随意更改规划，“城市是一个有机体，随意更动会引发连锁反应，中国一般城市开发区犯的就是这样的错误。”他说。

“园区从不担心会没有人来。”亢越说。这正是“一次规划，20年不变”的开发模式带来的信心。

亢越曾在新建元旗下的苏州工业园区人力资源开发有限公司工作，参与组建了园区首个人才招聘市场，因就业者不断涌入，这个市场在建成不到一年半后就从原本200多平方米扩建到了1000多平方米，目前更是扩成了6000平方米的人力资源中心，并建立了人力资源专业服务品牌“圆才OHR”。

在1990年代引入外资企业建厂的初期，园区的产业工人主要来自苏州的几家老国企。但园区企业数量迅速增加，本地产业工人的供应并不足以满足需求。亢越找遍了苏州本地的中专职高院校，每年给学校的校长书记开两次人才供需会，把毕业生就业和园区企业人才需求连接起来。

日资企业瑞萨半导体在苏州工业园区建厂后，首批招聘的36位员工中就有一多半来自当时的苏州高级工业职业学校。1998年瑞萨在园区的厂房还没建好，这些学生毕业第二天就被送到苏州职业大学学习日语，半年后又被送去日本的工厂培训。一年后工厂建完，毕业生也培训完毕可以进入生产线了。“他们对新员工的规划很科学也很紧凑。”亢越说。

2005年前后，园区进入了产业高速发展阶段，每年要新增七八万在职员工。但当时苏州每年的中专职高毕业生也就5万人。供不应求，园区开始主动走出去，面向全国招人。园区人力资源公司的团队最远去过宝鸡开招聘会。

参照新加坡的社会福利政策，园区更高的公积金缴纳比例及住房补贴、高学历人才补贴和人才公寓等政策，让来到园区工作的人真正留了下来。

2010年，园区外商投资企业的单体投资规模平均达到了3000万美元。从产业工人、技术人员到研发人员，园区吸引了越来越多的人才。

这是比园区更早起步开发的苏州高新区所羡慕的。

苏州古城东西方向中轴线上的干将路原本是一条最宽处只有2米的小路。1993年，它被拓宽成40多米的交通干道，古城“开墙破肚”，同时也把苏州发展最快的两座新城连接在了一起。经过干将路进入高新区，你会马上感受到一种与园区截然不同的氛围——更嘈杂，也更像中国的城市。

1989年启动开发、1992年设立的苏州高新区位于苏州古城西侧，是国家级高新技术开发区。它的面积经历了从1平方公里到6.8平方公里、52平方公里、258平方公里逐步扩张的过程。相较园区一期就完整拿到了70平方公里土地，新区在开发进程中受到了更多限制。

淮海街是高新区有名的日料街。每天晚上七八点，穿着白色上衣、黑色西裤的日本人，三五成群在这条街上觅食。

在淮海街所在的狮山路商圈，现在仍有一些日企工厂在运营，但已数量不多。高新区近几年开始在狮山路一带开展“退二进三”和“退二优二”的改造，将大量制造型企业外迁。昔日工厂林立的狮山路正在升级为一条金融街。如果你打车到淮海街，出租车司机会告诉你，几年前这里的日料店更多，日本人也更聚集。新旧交替间，总要经历一段时间的混乱，这是滚动开发带来的问题。

图 | 狮山路商圈是苏州高新区的核心区域。

苏州高新区像极了一个典型的中国开发区，它代表了一种“穷开发”的模式——开发区政府可利用的土地面积不大，启动资金也有限，只能拆一块建一块，一点一点拓展土地。

这种滚动开发的模式与工业园区的开发模式形成鲜明对比。就这样，在苏州这座千年古城的东西两端，两种新城的开发模式并存了二十多年。

在高新区建立之初，政府的招商团队就拎着包，到上海的写字楼里，一家家敲门递名片。依此高新区拿下了松下、索尼、西门子、飞利浦等企业。在招商引资的层面上，新区和园区一直都是直接的竞争对手。

2009年，迪卡侬在苏州的第一家店在园区的欧尚商业中心内开业，不到一年，位于新区的水上乐园店也很快开业。“其实当时两个项目差不多同时在谈，两边的政府都支持迪卡侬尽早入驻。”迪卡侬大中华区副总裁华东大区经理程晓旦说。

迪卡侬从2006年开始和高新区苏州乐园发展有限公司接触，后者开发的水上世界商业广场还是一片空地。“这里有一个大型水上乐园，是户外休闲运动场所，吸引的家庭、年轻人这些与我们的目标客户类似的人群。”程晓旦说。因为目标人群匹配，开发商也支持迪卡侬改造已建成的物业，让其更符合迪卡侬标准概念店的选址条件。

随着时间推移，迪卡侬也和各区协调沟通，确认都会开店。现在苏州共有4家迪卡侬商场，并且平均每年会新开业一家，预计未来门店数会达到10家。

西门子是1994年进入苏州高新区的，它与当时的苏州机床电器厂合资成立了苏州西门子电器有限公司，主要生产接触器、继电器等低压电器产品。这座工厂在距狮山路5公里的珠江路上，是高新区早期引进的一家重要的外资500强公司。

为了引进西门子这样的企业，高新区政府做了多数中国开发区都会做的事情——提供税收减免，并在土地、能源和交通等配套资源上提供支持。而对于西门子来说，二十多年前选择新区，已开始更多考虑该区域有产业链中较完善的上下游企业，以及完备的工业基础设施。随着生产能力的提升，苏州西门子电器有限公司工厂先后在原地扩容了6期。

2006年，西门子在苏州建立了办事处，并在2012年升级成为苏州分公司，承担产品的销售和售后服务等职责。这个分公司设立在了工业园区。“我们更多考虑的是园区距离客户更近，也方便员工上下班。”西门子（中国）有限公司副总裁、江苏省总经理战京涛说。

效率和效益越来越成为企业选址的首要考虑。当西门子一年前再度考虑在苏州的布局时，是它的研发机构需要选一个高技术人才聚集的地方。

截至2015年9月，西门子在中国有20个研发中心和超过1万项有效专利及专利申请，在长三角地区有三十多家工厂。从战略布局的角度看，在苏州建立一个新的研究机构是西门子全球数字化战略在中国落地的一步大棋。“不管是研发、管理、销售人才，还是熟练的产业工人，在苏州都能找到。”战京涛说。

西门子中国研究院苏州院的选址工作在去年10月启动。按照西门子中国研究院苏州院负责人朱锋的说法，他们目标明确，在工业园区提供的十几处备选中，很快选定了独墅湖科教创新区内的东坊创智园地。这一次，西门子看重的是独墅湖科教创新区内及其周边200公里范围内数量庞大的高校资源。