5年，在城市发展的历程中，是一个相对积淀又不至于太跨越的截面。

但对于新一酱来说，要能对这样的一个截面展开分析，需要整整5年的数据积淀。在做好充足的准备之前，新一酱始终没有动手，大招一直憋到了现在。

这一次新一酱以上海作为案例，尝试以时间维度为划分，观察增量数据能够体现出的一座城市的改变。

说到城市的扩张，没有人会否认轨道交通在其中发挥的重要意义。伴随着线网的加密与线路的远端蔓延，它们为城市建设开辟新的领域，并为住宅、商业、产业等各种功能的开发带来大量的机会。

在这其中，住宅开发对轨交扩张的反应最为敏锐。

我们梳理了上海自2013年以来新开通运营的轨道交通数据，以及在此期间新建住宅的分布，可以看到两者在空间上高度相关。13号线的张江、16号线的周浦与惠南、17号线的徐泾与青浦新城、5号线南延段的奉贤南桥，以及浦江线的浦江镇等地，都是近几年新建住宅最密集的地区。

经过这一轮的增长，上海内环内的轨交线网密度已达到了1.40公里/平方公里——如有必要，你可以这样更具象地理解这个数字：每个1公里×1公里的正方形土地上，都有1条轨交线路穿对角线而过。

与此同时，内中环与中外环的线网密度也都较5年前扩增了60%以上。对于大部分板块而言，区域内居民的轨道交通出行已具备充分的可行性；从城市的角度来理解，它也意味着未来几年上海城市发展的基本骨架已形成。

在这样的骨架下，城市的产业网络也在进一步地向外延伸。

我们选取了代表新经济活跃程度的创新型企业——高新技术企业与创业企业的分布，通过它们在时间维度上的分异来识别出这些年产业活力增势良好的区域。

根据科技部火炬中心发布的高新技术企业名单和鲸准洞见提供的创业企业名单，2013年至今，上海共新增高新技术企业9833家，新增创业企业9624家。

其中，约有10%的创新型企业集中在漕河泾和张江。它们正是经历多年发展后，上海工人的最成熟的两座产业园区。

在漕河泾和张江之后，五角场、长风、市北高新等园区已在全市范围凸显出重要的创新地位；而下一梯队的虹桥、浦江漕河泾、莘庄、东外滩等地也开始呈现出一定的崛起态势。

产业以外，商业的繁荣程度同样也适用于评价一个区域的增长趋势。商业品牌的选址往往意味着这里拥有足够的人口支撑与消费需求——它们也正是区域活力的重要来源。

考虑到商业的绝对增量中有很大一部分位于内环以内，新一酱这里仅选取了内环以外的部分来对商业增量作聚集度计算，以便观察更广泛区域的增长态势。

在过去的5年间，上海新增的商场共有198座。

与住宅增势基本一致的是，浦东新区、闵行区与嘉定区成为了新增商业建筑面积最多的三个区。

如果去掉内环内新增商业，外部区域新增商业在空间上的分布较为均质，大部分商场围绕着轨道交通站点而建，以发挥最大化的人流集聚效应。

新建酒店的分布明显更倾西南。它们的出现与新兴商务区快速增长的商旅需求有密切的联系。

下图中的聚集度计算显示，在内环以外的所有区域中，虹桥商务区和漕河泾是酒店增长最为集中的地区。这其中既包括了虹桥商务区凯悦嘉寓及嘉轩、新虹桥希尔顿、国家会展中心希尔顿等高端酒店，也有上百家如格林豪泰、华住、锦江之星、桔子等的经济型酒店，由此形成了一个能迎合不同层级需求的、配套相对完整的综合型商务区域。

上海是全国拥有最多星巴克门店的城市。星巴克对于这座城市而言，不再仅仅是商务办公区的指征，也逐渐成为了城市休闲商业网络中重要的一环。

相比酒店，这五年星巴克在上海的门店增长范围扩得更广。2013年至今星巴克在上海共开设了533家门店，是2013年之前的234家存量门店的两倍多。在内环以外的区域，虹桥商务区与漕河泾两处同样是星巴克的增长重点，此外，五角场、东外滩、宝山万达、张江以及浦东机场等地也都是星巴克门店重点布局的地区。

相对前面的三种商业形态，便利店的分布网络更为下沉，是社区型商业的典型代表。

新一酱统计了全家、罗森、7-ELEVEn三个外资便利店品牌在上海新开店的选址。它们的增量在靠近市中心的地区呈现出高密度成片蔓延的态势，到了外环之外的区域后才出现显著衰减，仅嘉定南翔、松江大学城以及紫竹高新区几处依然有较为显著的增长。这也意味着，对于便利店这种高度追求坪效的业态而言，这些地方的人流量与消费频度已达到了商户所期待的水平。

要是将以上新一酱关于轨交、住宅、产业以及商业配套的五年增量分析结合起来看，你不难发现，大多数的“明星板块”都不止在单一领域表现出色。

事实上，在真实的城市成长中，住宅与商业、住宅与轨交、产业与商业之间都存在着强大的联动效应。理想的话，一个趋势向好的板块应是在各领域都拥有积极的增长，并且在一定区域内，形成高强度的复合。

在此标准下，我们再次回到上海全市的视角，将所有领域的数据作综合性的空间汇总与计算，得到了上海近5年来复合高增长的9个“核心聚集区”。

漕河泾和张江是典型的以产业为主导的核心聚集区。它们在原有产业基础上，吸引了大量的创新型企业，并同步跟进了住宅与商业配套的开发，是所有集聚区中相对最接近理想增长的板块。

新天地、五角场、人民广场、世纪大道和静安寺这5处核心聚集区都在商业配套方面展现了最强的增长动力。和其他4处位于绝对市中心的板块相比，五角场还具备在创新型企业的引入上的优异表现，已在近年成长为继漕河泾与张江之后的上海第三创新高地。

南翔与松江大学城的优势增长领域是住宅与商业配套。同为城市外围区域板块，它们实现了大量的人口导入，也完成了相关配套的开发。其中南翔目前已有一定数量的创新产业的积累，这也为板块的未来发展提供了新的可能。

尽管在近5年的时间里，这些板块体现出了各自不同的增长特征，但当把时间跨度拉得更长，所有板块的成熟事实上都来自于长期的积累，区别只在于所处的阶段不同。

漕河泾的时间线是一个以老城更新为主导的开发。建设产业园区的目标明确之后，这个地区的发展更多体现在商业的迭代与住宅品质的升级中。在长达20余年的时间里，地铁1号线、9号线、10号线与12号线的相继开通，多次推动了整体开发的进度。

张江的发展过程更像是一个典型的新城模板。从最初的企业导入，到住宅开发、教育医疗等生活配套的同步新建，都体现了对产城融合理念的执行。

在此期间，张江还引入了多所高校与科研机构，为社区活力与产业升级注入更多的新生力量。相比漕河泾，它有着更广的用地和更快的开发速度，但在人气的积累上显然还需要更多的时间培育。一致的是，生产生活各领域的联动开发与阶段式的螺旋上升都是促成它们成熟的核心力量。

新一酱这次的研究只是拿上海作为案例，在你们所爱的每个中国城市里，可能都正在发生这样的飞速变化。新一酱已经连续四年用大数据，把它们的成长记在了《城市商业魅力排行榜》里。

在5月24日发布的《2019中国城市商业魅力排行榜》里，按照商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性5个维度，中国337个城市将经历新一轮评级。关于每座城市近些年来的实力表现，新一酱有更多可以讲。

下周一（5月13日），一年一度发布这份榜单的“2019新一线城市峰会”早鸟票即将开售，欢迎关注！