“地铁房才一百万，不限购！”边码着字，新一酱这头接到中介电话。差不多同一时候，“11月30日对商住实行限购政策，外地人在上海缴纳社保满3年才能购买”的传言在新一酱加入的购房群里又刷了一遍。

2016年3月25日，上海正式取代北京，成为全国最严厉限购城市——根据新颁布的调控政策，外地人在上海购买住宅，需满足连续5年以上的社保或个税缴纳门槛。于是，不限购的“商住酒店式公寓”成了沪漂们买房的最后机会。

商住房到底有多火？根据上海中原市场研究部的数据，过去7个月，上海卖出了22592套商住房：平均每天市场上有106套房子被1.3亿元人民币买走——平均每小时至少有4套商住房完成交易，这扫货速度是去年同期的2.5倍。

从数字来看，价格涨得也不是很夸张……？并不。上海外围低价的房子占据了大部分的成交量，因此拖低了整体均价。

国家统计局的数据倒是很符合吃瓜群众对房价暴涨的直观感受：过去半年上海商住房均价涨了30%以上。上海中原市场研究部分析师卫欢告诉新一酱，浦东张江、周康版块商住房在过去的3个月之内从3.7万元/平方米直接跳到4.5万元/平方米。

如果11月真的开始限购，这涨价的末班车该跟着上吗，限购后房子会不会砸在自己的手里？新一酱发动了万能的朋友圈一起来算算。

在静安工作的摄影师小月，最近从产生购房想法到买完房子，只用了半个月。“按预算来的，目标很明确，所以很快”。对小月来说，在理财和股市都不靠谱的当下，购买商住房是稳健而保险的投资。他仔细研究了同地方的住宅和商住涨幅，“前房东2013年100万买下来的房子，现在卖给我们不到130万，还含所有税负中介费和交易成本”。小月认为，商住涨幅肯定不如住宅，但自己主要靠租金而非房价涨幅获得收益，“租金基本已经抵扣了房贷，这样我们还贷款没有压力。”

如何像小月一样速战速决？限定预算→选好大致区域→考察具体项目→计算综合成本和可能的长期收益→下手。

新一酱拿到一堆数据，套路学起来！

在上海买商住，手里要有多少钱？

上海的商住房平均每套要126万，即使是在崇明县也要71万一套。按贷款规定，商住房首付最低5成。也就是说，首先你手头要有30-40万才能“买票上车”。想上“市区专列”？按每套面积约45平方米计算，手上没有160万，进内环就非常困难了。

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比起买一手住宅，商住的门槛还是低很多，例如在杨浦区和奉贤区，7月的商住均价只是同区一手住宅的四成左右。

当然，你可以考虑市区的二手商住，这要实惠很多。今年上半年，上海链家挂牌成交的商住房中，出现了静安区4.08万元每平方米的二手商住。

商住房到底升值慢不慢？

即使为限购所迫，很多人还是不想选择价格更低的商住房。除了产权只有40至50年（住宅有70年）、水电费高等因素外，最重要是大部分人认为商住房作为过渡性居所升值太慢。

商住房价涨速如何？我们用上海中原市场研究部的住宅和商住数据作个对比。

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